住宅購入・準備基礎 物件探し

マンションの物件概要でチェックするポイント9つ

マンションの物件概要一例

マンションの購入候補をいくつか探している時に、各マンションの特徴を比較するには「物件概要」をチェックすることが必要です。

物件概要を知ることで、そのマンションの実際の姿を知ることができますよ。

マンションの「物件概要」の①用途地域、②建ぺい率・容積率、③総戸数。販売戸数、④構造・規模、⑤入居(引渡)予定、⑥売主・施工、⑦間取り、⑧専有面積、⑨管理費と修繕積立金の見方と確認することでわかってくることを順に紹介します。

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物件概要とは?

マンションの物件概要一例

この表は「物件概要」の一例です。新築マンションなら週刊誌「suumo(スーモ)」の右側や、各公式サイトの右上に「物件概要」が載っています。

また中古マンションなら各不動産会社のチラシや冊子などからも見ることができます。

かなり多くの情報が載っています。その中で明記することを義務化されているものもあります。

  • 用途地域
  • 建ぺい率・容積率
  • 総戸数
  • 構造
  • 入居予定
  • 売主
  • 施行
  • 間取り
  • 専有面積
  • 管理費
  • 修繕積立費

この「物件概要」には図は載っていませんが、この表を全部チェックすることで、そのマンションの特徴がわかってきます。

ではチェックするポイントを一つずつ見ていきましょう。

 

1.用途地域

用途地域(住宅・マンション・会社・工場の絵)

まずは「用途地域」から。このマンションエリアは何が建設できるのかがわかります。

上の物件概要の場合だと「第1種中高層住居専用地域」と載っています。この場合は住居専用ではありますが、中規模施設や飲食店、大学、病院までを建てることが可能なエリアです。

もし商業地域や工業地域であれば、周辺に賑やかな建物やパチンコ店なども建設される可能性があるということを知ることができます。

これを知ることで、今後未来にどのような施設が周囲に建つ可能性があるのかもわかります。

用途地域は12に分かれています。詳しくは下の記事をあわせて読んでみてください▼

関連マンションや一戸建て探しには先にその土地の用途地域を確認しよう

 

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2.建ぺい率・容積率

建ぺい率、建物面積と敷地面積

建ぺい率・容積率とは、そのマンションのエリアのどの部分まで建物を建てられるかを知ることができます。

この建ぺい率・容積率は、「①用途地域」を元に計算されます。

狭いスペースにマンションを建てる場合は、結構ギリギリの場所まで建物が建設されます。その場合はどこまで建てられるのかがわかります。

詳しくは下の記事をあわせて読んでみてください▼

関連土地に建てられる家の広さや階数は建ぺい率と容積率が関係、その計算方法

 

3.総戸数と販売戸数

総戸数と販売戸数を見ることで、そのマンションの戸数と販売数がわかります。この数を知ることでそのマンションが小規模、中規模、タワーマンションなのかがイメージできます。

この総戸数と販売戸数はどちらも基本的には同じ数になることが普通ですが、新築マンションの場合は「第1期、第2期」というように分けて販売されることが多いので、販売戸数が少なく例えば「第2期・販売戸数6」などと書かれていることがあります。

関連マンションのチラシに書かれている「第1期完売御礼」の意味と目的

 

実はこの総戸数と販売戸数は同じであることを知っておく理由があります。総戸数が40で、販売戸数が38で会った時に、残りの2というのが誰が所有するのかを知っることでそのマンションの特徴が見えてくるからです。

残りの2が元々そのマンションが建つ前の住人である場合があります。その場合は、ここにマンションを建設する代わりにそこに元地主(元住人)が住めるという「等価交換」というのが行われていることがあるからです。

色々なマンションを見ていると1階だけが一部別の場所から出られるようになっていることがあったり、一部だけ特殊な造りになっているマンションを見かけます。

そのようなマンションは元々住んでいた方がそこに住むという「等価交換」の契約をしているのをイメージすることができます。

実は2戸分の所有になると、管理組合の票数に問題が出てきます。基本は1票なので、複数の票を持つ人がいるとそこで平等ではなくなり、今後もめる可能性を持っている可能性があることをイメージしておきましょう。

また、その2戸をその人が住まずに、賃貸として貸し出すという例もあるそうです。そうなると、同じ生活者との認識が異なってくるのでトラブルが発生する可能性があるということもわかっておきましょう。

もし販売戸数の合計がかかれていない時は、必ず不動産会社に確認をしておくようにしてください。

 

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4.構造・規模

多棟型マンション

構造と規模を見ると、そのマンションが何階建てなのかがわかります。

上の物件概要一例を見ると「鉄筋コンクリート造・地上4階地下1階建」と書かれています。

4階建てのマンションで地下1階に駐車場があることがイメージできます。駅から近いマンションや小規模マンションではよく見られる形です。

 

5.入居(引渡)予定

まずそのマンションの「完成(竣工)予定」があり、その次に「入居(引渡))予定」になります。

子供が幼稚園入園までや小学校入学までにそのマンションに引っ越したいというプランがある方は、まずはここを優先的にチェックしましょう。

 

6.売主・施工

「売主」とはそのマンションを売る会社で、「施工」は工事を担当する会社です。

有名な売主は大手デベロッパー「メジャー7」とも呼ばれています。

売主と事業主が異なる場合は注意しましょう。

 

7.間取り

マンションの間取り図、廊下までダイニングキッチンが含まれる図

そのマンションの広さを最も小さな間取りと最も大きな間取りがわかります。

物件概要一例を見ると「3LDK ~ 3LDK+2WIC+SC+N」とあります。ここから最も小さな間取りで3LDKというファミリー向けのマンションであり、1LDKや2LDKなどの単身者などのマンション向けではないことがわかります。

 

8.専有面積

専有面積を見ることで、そのマンション戸数単位の広さがわかります。

上の物件概要一例を見ると「88.74㎡~118.09㎡」と書かれています。最も狭い場所でも88.74㎡、間取りから3LDKとあったので、かなり広いファミリー向けマンションが集まっているマンションだというのがイメージできます。

最も大きな部屋は118.09㎡もあり、おそらく最上階でしょうね。

3LDKの場合は専有面積75㎡以上を選びましょう。その理由は下の記事にまとめました▼

関連子育てファミリー世帯のマンション3LDKの広さは何平米がオススメ?

 

9.管理費・修繕積立費

マンションロビー

管理費と修繕積立費は毎月必要となる短期又は長期的な修繕・工事に必要な費用を積み立てる費用です。

一例では「管理費(月額)22,180円~29,520円」「修繕積立金(月額)8870円~11,800円」とあります。

管理費は所有者の共用持ち分によって算出され、修繕積立金は1㎡あたり何円というように決まっています。

管理費と修繕積立金については下の記事にまとめています。あわせて読んでみてください▼

関連マンション管理費とは?共益費との違い、一体何に使われているの?

関連修繕積立金の目的や2種類の積立て方、長期修繕計画の現状はどうなのか

管理費と修繕積立金は毎月支払う必要があるので、月々の住宅ローンと合計して毎月どれだけ必要かという計算をしてから、今の賃貸マンションと比較して計算するのが良いと思います。

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