住宅購入・準備基礎

売主・代理・仲介の違いとは?仲介手数料がかかるのはどれ?

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不動産会社から購入者が説明を受けている様子

マンションや一戸建ての購入を検討されている方は、まず取引態様を確認する必要があります。

取引態様とは、不動産取引を行う時の不動産会社の関与の仕方という意味です。直接なのか、間接なのかということで、それによって仲介手数料がかかったり、かからなかったりすることがあるのです。

この取引態様には以下の3つがあります。

  • 売主
  • 代理(販売提携)
  • 仲介(媒介)

この3つの意味を理解しておき、その住宅がどれに当てはまっているのかを先に知っておくことが重要です。

取引態様は法律で定められているので、必ず明示されています。物件概要を見た時に、間取りや場所を確認した後は、取引態様を見るようにしましょう。

取引態様の「売主」「代理」「仲介(媒介)」のそれぞれの意味の違いをご紹介します。

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売主とは?

不動産会社から購入者が説明を受けている様子

売主とは、不動産会社が自ら所有している土地や建物を売る場合のことで、売主である不動産会社と直接取引になります。

  • 売主(個人又は不動産)→購入者

売主(事業会社)はマンション開発から分譲、引き渡し後の物件の責任まで、まとめて担当します。

この場合、売主と購入者の間に仲介業者が存在しないので、手数料はかかりません。

新築マンションだと大手企業デベロッパーが、建売住宅の場合は不動産会社が売主になるので、直接不動産を販売することが多いです。

 

代理(販売提携)とは?

代理(販売提携)とは、上で紹介した「売主」の代理人であることを意味し、売主が委託し売買手続きなどの購入者の窓口になります。代理は新築マンションでよく見かけます

  • 売主→(代理契約:手数料)→販売代理業者→購入者

新築マンションはデベロッパー(開発業者)が「売主」となり、その子会社が「販売代理」を行うケースがほとんどです。

この場合、仲介業者に介在しないので基本的に仲介手数料はかかりません

 

住友不動産の場合

新築マンションの売主と代理の一例(住友不動産の場合)

例えば住友不動産を例に見てみると、売主が「住友不動産株式会社」で、販売提携(代理)が「住友不動産販売株式会社」になっています。

  • 売主:住友不動産(デベロッパー
  • 販売提携(代理):住友不動産販売(子会社)

この画像はスーモの物件概要の一例です。それぞれ売主と販売提携(代理)とを確認するようにしましょう。

 

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仲介(媒介)とは?

仲介(媒介)とは、売主と買主(購入者)との間に入り取引を行う業者のことを言います。仲介と媒介(ばいかい)は同じ意味です。

仲介手数料が発生するのは、不動産会社が「仲介業務」を行った場合に発生します。上のように「売主」と「代理」では発生しません。

 

新築一戸建ては「代理」と「仲介」があり得るので注意

新築一戸建ての場合は「売主」はハウスメーカーや工務店ですが、建築が専門となるので販売力がありません。そういう時に、不動産会社に販売を依頼する流れになります。

依頼を受けた不動産会社は、大手の場合は「販売提携(代理)」だったりもありますが、不動産会社が「仲介」するケースもあります。どちらのケースもあり得るので必ず物件概要をチェックするようにしましょう。

 

中古マンションや中古一戸建ては「仲介」がほとんど

中古マンションや中古一戸建ての場合は、売主が個人になってきます。そうなると不動産会社の「仲介」での取引がほとんどになり、仲介手数料が発生します。

 

仲介手数料まとめ

  • 売主:仲介手数料なし
  • 販売提携(代理):仲介手数料なし
  • 仲介(媒介):仲介手数料あり

媒介(仲介)の参考記事:専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の意味

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