中古マンション選びの注意点

中古マンションの価格は最終的に売主によって決まる

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中古マンション

「マンションは資産価値の下がらない場所を選びましょう」とよく言われています。

資産価値を基準にしてマンションの価格は決まっていくのですが、中古マンションは新築マンションとは少し異なった価格のつき方になっています。

では中古マンションはどのようにして価格が決まるのでしょう?途中までは新築マンションと基準は同じですが、少し異なる部分があるのでその点を紹介します。

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不動産会社は中古マンションの客観的データを提供

不動産会社の男性

中古マンションはまず中古マンションを売りたいという売主(一般の方)がいて初めてスタートします。

売主から依頼があると不動産会社の仕事がスタート。ここから「レインズ」を使って、客観的データを提供しています。

  • 周辺物件の過去の成約価格
  • そのマンションの過去の成約価格
  • 立地条件
  • 駅からの距離
  • 方角
  • 階数
  • 眺望
  • 間取り
  • 日当たり
  • 室内状況
  • 建設会社のブランド

以上の細かな情報を総合して、中古マンションの価格が割り出されます。

特にこの中でも「立地条件」「駅から徒歩何分」がもっとも重要です。人気エリアは限定されています。

電車が2線3線使える乗り換えポイントだったり、人気の小学校区など住環境の良さなどが加わって決まります。

このあたりは以前も書いたことがあるので、既にご存知の方も多いと思いますが、これだけでは中古マンションの価格は決まりません。

 

最終的に中古マンションの価格は売主が決める

保険相談している様子

たくさんのデータを提供してくれる不動産会社ですが、最終的にはそれらを総合して売主(依頼者)が決めます

その理由はまず住宅ローンの残債があるから。ローンの残高に引きずられてしまい価格が決まることも多いようです。

色々なデータにより相場の価格が決まりますが、過去にかなり高い価格で買ってしまった中古マンションの売主だと予想より高く価格設定をする場合もあるのです。

「中古マンションはどこが人気のエリアか?」というのを一般の売主も既に把握していることが多いので、相場との価格の差はそれほど起きにくいそうですが、今でも相場以上の価格に設定する売主がおり、その場合はなかなか買い手が見つからないようです。

だた中古一戸建ての人がより沿線から離れていて価格のイメージが付きにくいこともあり、より相場価格との開きがより大きくなるという話を不動産会社の方からお聞きしました。

 

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最後に

気に入ったというだけで、中古マンソンを購入するのは割高になるというリスクがあります。

このように売り手の事情があり、価格に客観的な裏付けがない中古マンションもあるということを知っておきましょう。

買ってよい中古マンションと買ってはいけない中古マンションがあることを、築年や分譲年別に分けて見ていくようにして下さい。

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