マンション管理

マンションで起こる様々な問題点と管理組合や理事会、総会について

マンションの外観

マンションに実際に住んでみると様々な問題点が発生します。特に運営管理に関することが一般的です。

色々見ていくと日常的な管理の問題や修繕、管理費の滞納など色々な問題に直面します。

今回はマンション住人全員にかかわる問題を中心にご紹介します。

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マンションで生じる問題点

マンションの外観

マンションではたくさんの住人がいるため、色々な問題に直面します。

  • 日常的なマンション管理
  • これからの修繕計画
  • 管理費など滞納者への対応
  • 迷惑をかける入居者への対応

以上のように様々な問題が生じています。これらのマンション問題は「住人全員に関係する問題」です。

その為、全員で改善策を決定し、それらを解決していく必要があります。

最近では管理会社がありますが、やはり住人全員で解決していくという意思が必要です。

 

マンションの管理組合の総会決議について

マンション管理組合の総会の様子

マンション所有者(区分所有者)全員で1つの団体が構成されています。それを一般的に管理組合と言います。

その管理組合が総会決議を行い、マンションでの意思決定を行います。原則的に、区分所有者(住人)や議決権の多数決の過半数によって決議されます。

議決権は専有面積、部屋の面積が広い方が強くなっています。では意思決定の方法について詳しく見ていきます。

 

マンションの意思決定の方法

一般的なマンションの意思決定の方法を見ていきます。

  1. 管理組合の中に「理事会」をつくる
  2. 理事会で問題を議論し、まとめた議題を「総会」に提出する
  3. 総会で決議する

以上のような流れで問題を解決していきます。理事会・管理組合が機能していないと、問題を解決できません。

特に昔からある中古マンションなどでは問題が解決されないことが多いということをよく聞きます。

問題解決できない理由を下にまとめてみました。

 

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マンション管理が機能していない場合の問題点

ではどのような理由で問題が解決できないのでしょうか。弁護士の話から見ていきます。

  • 管理組合や理事会の中に対立があり、意思統一が図れない
  • 理事会や管理組合の活動に積極的に参加しない住人が多いので機能していない

マンションの問題は全員で解決していくということが出来ていない場合、解決していくことが難しくなっているのがわかります。

住人が参加しないのはマンションが老朽化し、住人が高齢化してきている場合空き室が多いマンションで多く見られます。その他、投資対象のマンションでも解決されず、問題が放置されているのが現状です。

これまでご紹介した総会や理事会の手続きなどの重要事項は「管理規約」で定められています。

駐車場の使用権など、元地権者や開発関連会社に有利な規約が定められている場合があるので注意が必要です。その場合は管理規約を変更する必要があります。

 

まとめ

管理会社が全ての問題を解決できるわけではありません。自分たち住人が管理するという意識を持つ必要が肝心です。

理事が順番に回ってくることで、自分たちも積極的に、管理組合の運営に参加していくようにしましょう。

中古マンションを購入を検討している方は、マンション管理が実際に行われているのか、コミュニティが機能しているのか、理事会や総会が開催されているのか、管理規約が問題になっていないか、といったことを仲介業者や売主を通じて確認しておくことが重要です。

聞きづらいことではありますが、マンション購入後に管理問題に気が付いても遅いですからね。

また、重要事項説明書に「管理委託先」があるので、そこに載っている管理会社を確認するようにしましょう。

対立があったりしたときは背景に色々な問題が隠れています。問題があるマンションを控えた方が良いでしょう。

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