中古マンション選びの注意点

旧々耐震、旧耐震、新耐震基準はいつからいつまで?その違いや変更点

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前回「立地が良くてリノベーション済みなのに格安な中古マンションには要注意」という記事で、いい条件なのに格安なのは理由があり、その理由が耐震問題にあるという内容を書きました。

今回は旧々耐震、旧耐震、新耐震はいつからいつまでの物件をさすのか?、それぞれの違いや変更点などについても詳しくご紹介します。

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旧々耐震、旧耐震、新耐震基準はいつからいつまで?

マンション耐震基準の表(旧々耐震・旧耐震・新耐震の年)

日本には旧々耐震基準、旧耐震基準、新耐震基準の3つの耐震基準をもとに建てられたマンションがあります。

  • 旧々耐震基準:1971年(昭和46年)以前の物件
  • 旧耐震基準:1981年(昭和56年)以前の物件
  • 新耐震基準:1981年(昭和56年)以降の物件

参考:住宅・建築物の耐震化について(国土交通省)

以上が耐震基準の年数の分岐点になります。建築基準法が2度変更されたことで耐震基準、マンションの強度が変更されました

建築基準法が変更されてから、それに従って立てるので、新耐震基準で建てられたマンションは1〜2年ずれた1983年以降だと安心です。

前回の記事で、旧々耐震基準と旧耐震基準は危険であるということをご紹介しました。

それはどの点が異なっているのでしょうか。それぞれの違いと変更点について見ていきます。

 

旧々耐震、旧耐震、新耐震の違いと変更点

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建築基準法は以下の地震の震度では倒壊しないということで基準法が作られました。

  • 旧々耐震:震度5では倒壊しない
  • 旧耐震:震度5では倒壊しない
  • 新耐震:震度6では倒壊しない

旧々耐震と旧耐震は震度5では倒壊しない、新耐震は震度6では倒壊しないという指針です。

新耐震基準は1981年(昭和56年)以降の安全基準になります。これは1978年に起こった宮城県沖地震の震度5(マグニチュード7.4)を踏まえ、より大きな地震に耐えられるように、基準を厳しくしようという目的に制定されました。

どの耐震基準も震度7以上の大震災までは想定されていません。実際「阪神・淡路大震災」はマグニチュード7.3で、一部で震度7がありました。

では「阪神・淡路大震災」のような大地震の時に、旧々耐震、旧耐震、新耐震のマンションはどうだったのかについて、次にまとめてみます。

 

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阪神・淡路大震災でのマンションの損傷

1995年の阪神・淡路大震災で、神戸市内のマンション3,096戸を対象に被害の実態を現地調査しました。

「大破、中破、小破、軽微、損傷なし」の5段階に分けて分類しました。この5つはどういうものなのかをまとめます。

  • 大破致命的損傷。建物として機能しない、建て替えの可能性大
  • 中破:大規模な補修が必要。建替えの可能性も
  • 小破:建て替えの可能性は低い。相応の補修が必要
  • 軽微:軽微な損傷。建替えの可能性はきわめて低い
  • 損傷なし:全く損傷がない

現地調査の結果、中破、小破、軽微、損傷なしの4つは新耐震と旧々耐震、旧耐震ともほぼ同じ結果となりましたが、大破だけは新耐震が被災率0.5%に対し、旧々耐震&旧耐震は2.8%もあったのです。

つまり旧耐震以前の物件は、新耐震に比べて、大破の件数が5倍以上多かったという結果がでました。

鉄筋コンクリートはコンクリート内に複数の鉄筋が通っています。横方向に一定の感覚で巻いている鉄筋を「帯筋(フープ)」と言います。

その帯筋(フープ)が旧耐震以前の建物は不足していることが多いことが大破に繋がっています。これが原因で倒壊に繋がってしまったのです。

 

まとめ

旧耐震以前のマンションは、阪神・淡路大震災で帯筋不足の結果、大破が多かったという現地調査の結果が出ています。

これを知ってしまうと流石に旧耐震基準以前(1981年以前)のマンションには住めませんね。新耐震基準については住宅ローン「フラット35」の利用条件にも含まれています。

日本は地震大国です。いつ大地震が起きるかわかりません。起きてもおかしくないように、中古物件を選ぶ時には慎重になる必要があります。

もちろん、新耐震は全てが安全というわけではありません。また旧耐震以前は全て危険というわけでもありません。物件ごとに細かく見て回り個別判断が必要です。

マンション耐震化マニュアルが国土交通省から出ているので、ぜひ一読をおすすめします。

もし新耐震基準(1981年)以降のマンションを買う場合は、マンションが建てられる2年ほどを見て、1983年以降に竣工したマンションを選ぶようにしましょう。

参考:崩壊の恐れがあるバランスの悪いマンション5パターン

参考:良い不動産会社の選び方・見分け方

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