物件探しの前に知っておきたいことをいくつか記事にしています。用途地域の次に知って起きたことに、建ぺい率と容積率というのがあります。
マンションと一戸建て両方知っておくことが望ましいのですが、特に一戸建てを希望されている方に重要。
その土地に丸々建物を建てることができないということを知っておく必要があります。
物件の土地と関係がある建ぺい率と容積率についてご紹介します。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対し、どれだけの面積の建物を建てることができるのか、という割合です（上の図参照）。
この割合（建ぺい率）は、以前まとめた用途地域によって異なっているのです。
都市計画法で用途地域ごとに建ぺい率が決まっています。その用途地域によって30～80％の範囲での制限の幅があります。
- 建ぺい率（％）＝1階の建物面積÷敷地面積×100
例えば、建ぺい率が70％と制限されている土地で、敷地面積が100㎡だった場合は、1階の建物面積を計算することができます。上の式に当てはめてみましょう。
すると「70＝X÷100㎡×100」となり、1階の建物面積は70㎡が上限となります。つまり30㎡が建物以外のスペース、外枠から建物までの面積になります。
容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対して、どれだけの延べ床面積（建築延べ面積）の建物を建てられるのか、という割合です。
因みに、延べ床面積というのは、建物の1階と2階の床面積の合計のことです。
この割合は、用途地域や住居の前面道路によって変わってきます。
- 容積率（％）＝延べ床面積（1階+2階の床面積）÷敷地面積×100
例えば容積率が150％という制限されている土地だと、敷地面積が100㎡の場合は、延べ床面積（1階+2階の床面積）を計算できます。上の式に当てはめてみましょう。
すると「150＝X÷100㎡×100」となり、延べ床面積は150㎡が上限になります。
用途地域ごとに％制限は異なります。
| 用途地域 | 指定容積率 | 前面道路による制限 |
| どちらか低い方の数値が適応 | ||
| 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 | 50・60・80・100・150・200％ | 前面道路の幅員（m）×0.4×100％ |
| 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 | 100・150・200・300％ | 前面道路の幅員（m）×0.4×100％ |
| 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 | 200・300・400％ | 前面道路の幅員（m）×0.4×100％ |
| 近隣商業地域 | 200・300・400％ | 前面道路の幅員（m）×0.6×100％ |
| 商業地域 | 200・300・400・500・600・ 700・800・900・1000％ | 前面道路の幅員（m）×0.6×100％ |
| 準工業地域 工業地域 工業専用地域 | 200・300・400％ | 前面道路の幅員（m）×0.6×100％ |
具体的に地域の容積率を知りたい方は、各行政庁の都市計画課で調べるようにしましょう。
よくある質問
建ぺい率や容積率でよくある質問をまとめてみました。
一戸建て1階にある室内ガレージは容積率に含まれるの？
- Q：一軒家の1階に室内ガレージがある「ビルトインガレージ」タイプの車庫がありますが、これは容積率には含まれますか？
- A：いいえ、容積率には含まれません
バルコニー（ベランダ）は延べ床面積に含まれるの？
- Q：バルコニーは延べ床面積に含まれるの？
- A：バルコニー先から2mまでは延床面積にはいりません
2m以上だと、2mを引き算した残りの長さを床面積にとして加えます。
部屋の吹き抜けは延べ床面積に入るの？
- Q：部屋の内側にある吹き抜けは延べ床面積に入るの？
- A：いいえ、床ではなく空間なので含まれません